Quelles démarches doit-on faire pour réaliser une ouverture dans un mur porteur ?
Voilà une question récurrente... valable aussi pour la création d'une trémie d'escalier ou tout travaux touchant à un élément des parties communes. Mais aussi lorsque l'on touche à un élément structurel dans une maison en pleine propriété. Les démarches sont un peu différentes. Nous allons voir cela.
Travaux touchant à un élément des parties communes :
Il faut premièrement voir quels sont ces éléments :
- Les murs porteurs, y compris bien sûr les façades,
- Les planchers,
- La toiture,
Mais aussi :
- Les conduits d'évacuation,
- Les colonnes d'alimentation en eau,
- Les gaines techniques...
Pour modifier, déplacer un de ces éléments, il convient d'avoir en tout premier lieu l'autorisation de la copropriété.
Si cela modifie l'aspect extérieur du bâtiment, il faut également une autorisation administrative qui pourra varier en fonction des travaux envisagés. Pour plus de détails, je vous invite à lire cet article.
Comment obtenir l'autorisation de la copropriété ?
En tout premier lieu, il s'agit de connaitre la date de la prochaine Assemblée Générale. Il faut transmettre le dossier de demande en général 2 mois avant celle-ci.
Si la date est trop proche ou trop lointaine par rapport aux dates présumées des travaux, il est préférable de demander l'organisation d'une AGE (Assemblée Générale Extraordinaire), qui sera réalisée aux frais du maître d'ouvrage. Cela peut valoir le coût, sachant qu'il faudra attendre 2 mois de recours aux tiers après la réception du Procès-Verbal pour commencer les travaux, délais légal pour les contestations aux décisions prises lors d'une AG.
Si un maitre d'ouvrage décidait de faire les travaux sans demander l'accord de la copropriété (ce que je ne conseille vraiment pas), on peut lui demander à tout moment de tout remettre en état à ses frais. A savoir que le délai de prescription est de 10 ans, mais attention pour la revente du bien !
La deuxième chose à faire est d'avertir le syndic que vous allez réaliser des travaux et lui demander quels sont les pièces à fournir. En général, c'est toujours un peu la même chose, mais cela peut très légèrement varier d'une copropriété à une autre.
Quels documents fournir ?
En général, sont demandés :
. Les plans de l'existant et du projet. Si besoin, un détail sur la zone concernée avec le plus d'indications possibles,
. Un descriptif sommaire des travaux envisagés,
. Dans le cas d'une intervention sur la structure, une étude d'ingénieur BET,
. Les attestations d'assurances décennales du Maître d'oeuvre et de l'ingénieur,
. Les attestations civiles et décennales de ou des entreprises qui réaliseront les travaux. Si le maître d'ouvrage ne les connait pas encore (devis non encore réalisés, par exemple), il faut signalé au syndic que ces éléments seront fournis avant les travaux,
En cas de travaux sur la structure, il est souhaitable d'indiquer que le maître d'ouvrage prendra une assurance Dommage-Ouvrage et qu'un constat d'état des lieux*, réalisé de préférence par huissier de justice, sera réalisé aux frais du maître d'ouvrage, dans les parties communes et chez les plus proches voisins.
En général, ces éléments suffisent pour rassurer le syndic et les copropriétaires.
Le syndic peut également demander que l'architecte de l'immeuble prenne connaissance du dossier pour avis et / ou suivre les travaux aux frais du maître d'ouvrage et la vérification par un bureau de contrôle. C'est assez rare, mais cela arrive.
Si le projet est compliqué, le maître d'ouvrage peut demander une vacation au maître d'oeuvre (architecte ou architecte d'intérieur) pour être présent lors de l'AG afin qu'il explique précisément la raison, l'utilité de ces travaux et qu'il apporte toutes les garanties que les travaux seront réalisés dans les normes et n'affecteront pas l'immeuble.
Tout cela a un coût non négligeable, c'est pourquoi, intervenir sur des parties communes ne se fait pas à la légère. Il est préférable d'avoir une idée de budget approximatif avant de se lancer dans l'aventure.
Et lorsque l'on souhaite intervenir sur un bien en pleine propriété ?
Evidemment, dans ce cas, il n'y a pas demande à faire, autre qu'administrative auprès de la mairie, si les extérieurs sont modifiés ou la surface agrandie.
Mais, le reste est toujours valable dans le cas de travaux sur la structure ; étude d'ingénieur, demande des attestations d'assurances (de tous les intervenants), assurance Dommage-Ouvrage.
*Je recommande toujours à mes clients de faire faire un constat d'huissier avant travaux, même pour des travaux mineurs. J'aurai l'occasion d'y revenir dans un prochain article.
